Na rekonštrukciu balkónov, ktoré sa nachádzajú v havarijnom stave, obyvateľom trenčianskej bytovky nestačí suma nazbieraná vo fonde údržby a opráv. Na domovej schôdzi padol návrh, že chýbajúcu časť peňazí pokryjú pôžičkou, ktorú budú splácať vyššími príspevkami do fondu údržby a opráv všetky byty – s balkónmi aj bez nich.
Keďže aktuálny stav prostriedkov vo fonde bude stačiť len na úhradu 20 percent nákladov, obyvatelia počítajú s tým, že im príspevok stúpne aj dvojnásobne. To sa nepáči vlastníkom bezbalkónových bytov. Pripadá im nespravodlivé podieľať sa na splácaní rekonštrukcie balkónov, na ktoré prakticky nemajú prístup.
Majiteľov bytov s balkónmi však nedokážu prehlasovať, pretože sú v menšine. Je menšina vlastníkov bezbalkónových bytov povinná splácať pôžičku alebo existuje možnosť ako sa tomu môže vyhnúť?
Zákon je nekompromisný
Do fondu údržby a opráv prispievajú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Nazbierané prostriedky slúžia na pokrytie výdavkov spojených s prevádzkou, údržbou a opravou spoločných častí domu, pričom zákon o vlastníctve bytov ich umožňuje čerpať aj na opravu balkónov a lodžií.
„V prípade, ak fond nestačí na pokrytie nákladov opravy, v tomto prípade balkónov, je možné ho navýšiť úverom, ktorý musí schváliť dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome,“ dopĺňa právnik Peter Buck.
„Ak si teda vlastníci bytov a nebytových priestorov uvedenou väčšinou a zákonným spôsobom schvália navýšenie fondu prostredníctvom úveru a zároveň si odhlasujú výšku príspevkov do fondu, sú všetci vlastníci povinní to rešpektovať a uhrádzať ich v schválenej výške. V opačnom prípade by mohli ostatní vlastníci neuhradené príspevky vymáhať,“ upozorňuje.
Príspevok by mal zohľadňovať aj mieru využívania
Je pocit krivdy vlastníkov bytov, ktorí nemajú balkóny a musia sa skladať do fondu na ich opravu, oprávnený? Zákon od novelizácie v roku 2010 pamätá aj na takú situáciu. Pre balkóny, lodžie či terasy, na ktoré nemajú prístup iné byty, zaviedol povinný odvod do fondu opráv minimálne za jednu štvrtinu ich podlahovej plochy.
Pri určovaní výšky príspevkov do fondu majú posledné slovo vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorí môžu odsúhlasiť aj vyšší ako 25-percentný príspevok z podlahovej plochy balkóna (ak to nikto nenapadne na súde). Vo výške príspevku by však mali zohľadniť aj mieru využívania spoločných častí a zariadení domu.
Poukazuje na to aj P. Buck, podľa ktorého sa dá na balkóny ako súčasť bytov pozerať z dvoch právnych pohľadov, ktoré sú sporné.
„Na jednej strane, aj s poukazom na fakt, že ich oprava je hradená z fondu, ich možno vnímať ako spoločnú časť bytového domu, keďže častokrát tvoria jeho obvodový plášť. Na druhej strane sú však aj súčasťou konkrétneho bytu a sú prístupné len jeho vlastníkovi, ktorý ho využíva výlučne len pre svoje potreby. Preto sa môže javiť ako nespravodlivé požadovať úhradu ich opráv od vlastníkov bytov, ktorí nie sú majiteľmi bytov s balkónmi, a ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov by mali pri určovaní výšky preddavkov do fondu zohľadniť mieru ich využívania.“
Ak susedov balkón spadne, klesne hodnota všetkých bytov
Uvažovanie v zmysle, že pokiaľ nemám balkón, tak susedov balkón sa ma netýka, považuje za scestné advokát Peter Serina.
„Ak by každý vlastník, ktorý má balkón, rozmýšľal rovnako, mohlo by sa ľahko stať, že bytový dom bude mať každý balkón iný, inak konštrukčne opravený a udržiavaný. Niektoré sa možno zrútia, niečo zničia a potom aj ten, kto balkón nevlastní, bude ako spoluvlastník nehnuteľnosti zodpovedný za škodu. Nehovoriac o tom, aká bude hodnota bytového domu, ktorý bude vyzerať akoby nebol postavený podľa jedného projektu, ale viacerých. Opäť na to doplatí aj ten vlastník bytu, ktorý balkón nemá.“
Šanca uspieť na súde je minimálna
Ak vlastníci bytov nesúhlasia s odklepnutou výškou príspevku do fondu, majú právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd. Po uplynutí tejto lehoty im právo zaniká. Šancu vyhrať takýto súdny spor však považuje P. Buck za mizivú.
„Ak prebehne hlasovanie o úvere a určení výšky preddavkov do fondu zákonným spôsobom a finančné prostriedky z fondu resp. úveru budú použité na opravu balkónov ako súčasť opravy (rekonštrukcie) obvodového plášťa resp. múru bytového domu, je možné očakávať, a to vzhľadom k aktuálnemu zneniu častí zákona upravujúcich problematiku fondu, že šanca na úspech v takomto spore bude minimálna. Je preto potrebné prihliadať hlavne na charakter a dôvod opravy balkónov, ich rozsah a primeranosť výšky preddavkov do fondu.“
Zdroj:
https://gazduj.etrend.sk/clanky-gazduj/rekonstrukcia-balkony-pozicka-fond-oprav.html
